ÖZEL RÖPORTAJ - 80 ülkede, 200 kurumsal ofisi ve 58 bin çalışanı ile faaliyet gösteren JLL (Jones Lang LaSalle), Türkiye’de de ticari gayrimenkul üzerine finansal ve profesyonel hizmetler veriyor. JLL ayrıca yatırım yönetimi alanında danışmanlık hizmeti de sunuyor. Faaliyet gösterdiği tüm sektörlerle ilgili ayrıntılı raporlar hazırlayan JLL, Türkiye’de de birçok sektörle ilgili yol gösterici raporları ile dikkat çekiyor. JLL Türkiye’nin rapor hazırladığı sektörlerden biri de lojistik. Özellikle lojistik depolamalar hakkında raporlar hazırlayan JLL Türkiye’ye göre; Türkiye’de, lojistik gayrimenkul pazarının toplam büyüklüğünün 22-24 milyon metrekare aralığında bulunuyor.www.yesillojistikciler.com olarak JLL Türkiye’nin lojistik sektörüyle ilgili hazırladığı raporlar ve Türkiye lojistik sektörünün bugünkü durumu ile geleceğinin nasıl olacağı ile ilgili JLL Türkiye Sanayi ve Lojistik Hizmetleri Müdürü Muharrem Çay’ın görüşlerini aldık.

JLL TÜRKİYE, 2009’DAN BERİ LOJİSTİK SEKTÖRÜ İLE İLGİLİ RAPOR HAZIRLIYOR“

JLL Türkiye olarak ülkemizde lojistik sektörünü değerlendirmek üzere 2009 yılından beri yarıyıl ve yılsonu raporları yayınlamaktayız” diyen JLL Türkiye Sanayi ve Lojistik Hizmetleri Müdürü Muharrem Çay, bu raporlar kapsamında lojistik pazarına ilişkin pazar araştırmalarını sektör temsilcileri ile paylaştıklarının altını çiziyor. Raporda yer verdikleri konu başlıklarının sektördeki gelişmelere bağlı olarak değişiklik gösterdiğini ifade eden Muharrem Çay, “Ancak arz, talep, gerçekleşen başlıca işlemler, birincil kira ve getiri oranları ile trendler raporlarımızın ana başlıklarını oluşturuyor” diyor.

TÜRKİYE, EMEA BÖLGESİDE GELİŞMESİ BEKLENEN 3 PAZARDAN BİRİ 

Avrupa-Orta Doğu ve Afrika (EMEA) bölgesi ile ilgili tüm raporlar incelendiğinde Türkiye’nin bölge içerisinde gelişmesi beklenen üç pazar içerisinde değerlendirildiğini vurgulayan Çay, “EMEA araştırma ekibimiz her yıl bölgedeki tüm lojistik pazarlarının karşılaştırıldığı farklı raporlar yayınlıyor” diye bilgi veriyor.

“ULUSLARARASI STANDARTLARDA DEPO YATIRIMLARININ SAYISININ DAHA ÇOK OLMASI GEREKİYOR”

“Türkiye’de son yıllarda depo yapmak moda oldu. Bu moda sizce iyi bir gelişme mi? Yoksa yapılan depoların atıl kalma durumu var mı?” şeklindeki sorumuzu Çay, şöyle cevaplandırıyor: “Ekonomide yaşanan gelişmeler ile birlikte bölgesel olarak büyük yatırımları da kendisine çeken  bir ülke olarak Türkiye’nin sanayi ve lojistik ihtiyaçları gün geçtikçe artıyor. Bu doğrultuda nitelikli depo alanlarına olan talep de gün geçtikçe artıyor. Nitelikli depo arzı tarafından baktığımızda ise piyasadaki stokların kısıtlı olduğunu görüyoruz ve bu nitelikteki yatırımların daha da artırılması ve uluslararası standartlarda depo yatırımlarının sayısının daha çok olması gerektiğini düşünüyoruz. Türkiye lojistik pazarının yüzde 40’ını oluşturan İstanbul-Kocaeli bölgesinde yer alan depolarda toplam boşluk oranı yüzde 10 seviyelerinde olmakla beraber bu boşluğun daha çok düşük nitelikli depolar kaynaklı olduğu görülüyor. Nitelikli depolarda ise bu boşluk oranı çok daha düşük seviyelerde seyrediyor.”

“AVRUPA’YA GÖRE TÜRKİYE’DE DEPO MALİYETLERİ YÜKSEK KİRA DÜŞÜK”

Türkiye’de depo maliyetleriyle ilgili de bilgi veren Çay, “Türkiye’de depo maliyetleri özellikle arsa maliyetleri ve coğrafi yapı gibi nedenlerle Avrupa’daki gelişmiş pazarlara göre (Örneğin; Almanya, Fransa ve Polonya) daha yüksek kalıyor. Buna karşın kira seviyelerinin ise Avrupa’daki gelişmiş pazarlar ile karşılaştırıldığında daha düşük seyrettiği görülüyor. Birim metrekare birincil kira seviyesi 7 dolar iken gerçekleşen kira değerleri ise 6 dolar seviyelerinde” diye konuşuyor.

“2010’DAN BU YANA HER YIL 600-700 BİN METREKARE NİTELİKLİ DEPO YATIRIMI YAPILIYOR”

Türkiye’nin en gelişmiş lojistik pazarı olan İstanbul-Kocaeli bölgesinde 2010  yılından itibaren her yıl ortalama 600–700 bin metrekare yeni nitelikli depo yatırımının mevcut stoka eklendiğini belirten Çay, yatırım büyüklüğü açısından bakıldığında her yıl yaklaşık 500 milyon dolar depo yatırımının yapıldığını vurguluyor ve ekliyor: “Lojistik depoların 2014 yılında en fazla inşaat ruhsatı alan gayrimenkul tipi olduğu görülüyor.”

“BÜYÜK ÖLÇEKLİ DEPO ALANLARI DAHA FAZLA ÖNEM KAZANMAYA BAŞLADI”

“Marmara bölgesinin yanı sıra Anadolu’da gelişmekte olan ve lojistik pazarı açısından potansiyeli olan Ankara, İzmir, Eskişehir, Mersin, Adana, Gaziantep ve Samsun bölgeleri için de araştırmalarımız devam ediyor. Önümüzdeki dönemde farklı bölgelerimize yönelik değerlendirmeleri paylaşacağız” diyen Çay, ‘Türkiye’deki ve Avrupa’daki depolamadaki trendler’ hakkında şunları söylüyor: “Depolamada Türkiye’de öne çıkan trendler arasında operasyon verimliliği ve işletme maliyetlerinin düşürülmesi ve bu doğrultuda ortaya çıkan konsolidasyon trendi ile birlikte, büyük ölçekli depo alanlarının daha fazla önem kazanmaya başladığını söyleyebiliriz. Avrupa’da ise büyük ölçekli lojistik parklar ve tek katlı yüksek tavanlı yapılar ana trendler olarak öne çıkıyor.

”LOJİSTİK GAYRİMENKUL PAZARININ BÜYÜKLÜĞÜ 22-24 MİLYON METREKARE ARALIĞINDA

Türkiye’de, lojistik gayrimenkul pazarının toplam büyüklüğünün 22-24 milyon metrekare aralığında olduğunu öngördüklerini söyleyen Çay, standart bir lojistik deposunda olması gereken kriterleri ise şöyle sıralıyor: “Standart bir lojistik depoda önem verilmesi gereken teknik özellikleri şunlar: Uluslararası standartlarda yangın sistemleri, hızlı sirkülasyona uygun yükleme boşaltma kapıları, TIR’ların en verimli şekilde manevra yapmasına elverişli manevra mesafeleri ve uluslararası standartlarla paralel mimari tasarım ve operasyon açısından verimli depolar. Ülkemizde uluslararası kullanıcıların da artması ile birlikte son birkaç yıldır geliştirilen depoların birçoğunun bu standartlara uygun geliştirildiğini söyleyebiliriz.”